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10万亿的化债“组合拳”，对房地产有何影响？

中房网讯 （亚晨/文）近年来力度最大的地方化债方案公布了。

11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议表决通过了《全国人民代表大会常务委员会关于批准<国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案>的决议》。具体为增加地方债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务，为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。

10万亿化债“组合拳”方案公布

根据同日召开的全国人大常委会办公厅新闻发布会上消息确认，这6万亿元债务限额，分三年安排，2024—2026年每年2万亿元；同时，自2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

这也意味着，未来将直接增加地方化债资源高达10万亿元。此外还明确，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。

财政部部长蓝佛安在新闻发布会上表示，上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。

蓝佛安称，当前一些地方隐性债务规模大、利息负担重，不仅存在“爆雷”风险，也消耗了地方可用财力。在这种情况下，实施这样一次大规模置换措施，意味着化债工作思路作了根本转变：

一是，从过去的应急处置向现在的主动化解转变；二是，从点状式排雷向整体性除险转变；三是，从隐性债、法定债“双轨”管理向全部债务规范透明管理转变；四是，从侧重于防风险向防风险、促发展并重转变。从政策效应看，能够发挥“一石二鸟”作用。一方面，解决地方“燃眉之急”，缓释地方当期化债压力、减少利息支出。另一方面，帮助地方畅通资金链条，增强发展动能。

对此，分析人士认为，化债思路的转变，进一步扩大了化债范围，表明中央对解决地方债务问题的重视，同时也释放了解决地方债务问题的信号。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策意味着“发新债偿旧债”工作的启动， 6万亿债务限额的增加，有助于一些存量债务的置换和化解，是全国防范化解金融风险的重大举措。

华泰证券研究所认为，化债思路的底层逻辑更多体现“托底防风险”，而非“强刺激”思路。整体化债方案符合预期，化债思路更加务实，置换后地方政府的化债压力和现金流将大为改善，五年累计可节约6000亿元左右利息支出。

另据中金公司测算，未来三年或可释放财政空间4.08万亿元，未来一年或可释放1.36万亿元，相当于2023年GDP的0.86%。但要注意的是，规模更大的经营性债务短期付息以及中期接续压力还在，如果这方面的支持力度加大，那么稳增长的效果也将得到提升。在需求缺口较大、物价低迷、外围环境更复杂的情况下，财政加码非常重要。

对房地产有何影响？

值得注意的是，发布会上还明确了两项重要的房地产增量政策。

根据蓝佛安介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

严跃进预计，闲置土地化解的专项债政策会加快推出，其有助于后续收储闲置安置房用地、房企未开工用地、房企未销售的现房项目等，这都有助于加快推进以购代建等工作的开展。

克而瑞研究中心分析认为，通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间。

从目前情况看，存量房收储工作已经进入落地期。根据克而瑞统计，目前已有超过50个城市表态支持国有企业收储，29个城市已落地首批房源征集细则，明确参与征集商品房需满足的条件。

但从当前各城市政府收储落地情况看，仍存在一些现实问题。对此，《丁祖昱评楼市》指出，现有房源规模与收储条件匹配度较低，已建成现房尚未出售的商品房仅占库存三成左右，即便全部收储也对当前各城市恢复供求在平衡作用相对有限。在未来地方专项债资金支持下，各城市可以根据自身供求关系特点作相应的调整。

另一方面，地方专项债也可用于支持地方回购存量土地。

克而瑞研究中心建议，优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。

此外，允许地方发行政府专项债也将为实现100万套城中村改造货币化安置目标、增强安置居民信心继而加快改造进程提供强有力的资金支持。

根据克而瑞此前对2015-2017年的棚改货币化安置效果测算，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售，占当年销售份额的21.5%。如果以此粗略推算，100万套的城中村改造可以释放出规模可观的增量购房需求，或将带动近1亿平方米住宅销售。

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